Quando se fala em criptomoeda e tokens no mundo imobiliário, é preciso ter em mente o que esse ativo digital representa e de que forma ele funciona. Uma moeda digital, protegida por criptografia, permite transações através de um banco de dados público descentralizado (sem ligação com instituições financeiras e BC ? Banco Central).  É nessas instituições financeiras que ficam armazenados todos os detalhes das negociações feitas, o tão comentado blockchain, que consiste em um sistema para um grande armazenamento de dados.

Uma compra com criptomoeda pode ser feita individualmente (conhecida como ponto a ponto), por meio de uma corretora q1ue permita o investimento em fundos com esse ativo ou ainda em uma bolsa de valores de criptomoedas.

Apesar de se apresentar como uma recente tecnologia, as criptomoedas já são utilizadas em transações no mundo atual, uma vez que é a moeda utilizada em qualquer transação no metaverso. O mercado financeiro está atento as possibilidades de transações feitas com pagamento na criptomoeda, tanto de imóveis reais quanto os virtuais.

No tocante ao mercado imobiliário virtual, recentemente algumas plataformas como Sandbox e Decentraland, por exemplo, comercializaram terrenos virtuais, adquiridos através de criptomoedas e representados por NFTs (tokens não fungíveis ? bens digitais únicos e exclusivos).

No mundo e no Brasil a economia brasileira é diretamente impactada por ações econômicas que acontecem do outro lado do mundo, obviamente. Nesse cenário global, cedo ou tarde em menor ou maior grau pode-se ver os reflexos do setor econômico de países como por exemplo os EUA. 

Como um efeito dominó alguns setores representam verdadeiros catalizadores econômicos e são vistos como termômetro da atividade econômica, no setor imobiliário como exemplo. 

O gigantismo do setor imobiliário, que exige grandes aportes de empresas e consumidores, pode ser percebido ainda pelo alto grau de burocratização, em linhas gerais relacionadas às garantias jurídicas que envolvem as operações. 

Por outro lado, embora necessárias, estas garantias também são refratárias à entrada de novos atores para o ecossistema imobiliário.

Foi o que frisou o gerente de negócios da empresa processadora de pagamentos CoinPayments, Rubens Neistein, em um artigo publicado no Monitor Mercantil ao defender a tokenização no mercado imobiliário no Brasil.

De acordo com projeções, a representação de terrenos, casas, apartamentos e outros imóveis por criptoativos - via tecnologia blockchain - deverá saltar dos US$ 2,3 bilhões em 2021 para US$ 5,6 bilhões no ano de 2026, segundo a projeção realizada pela empresa de consultoria MarketsandMarkets. Esse número que poderá chegar a US$ 40 trilhões em 2032, segundo avaliação do CEO Andreas Blazoudakis, da plataforma de negociação e gestão de propriedades digitais Netspaces. 

As projeções e esse avanço refletem a disrupção do setor e a evolução para um novo patamar, uma vez que a tecnologia também possibilita a compra de parte de um imóvel, como se fosse uma determina quantidade de ações de uma empresa de capital aberto.

Estudiosos do mercado imobiliário e econômico, tal como Neistein,  argumentou que a tokenização soluciona dois problemas que atrapalham o desenvolvimento do setor, um deles relacionado à agilidade das transações, tanto no mercado primário quanto no secundário, que pode ainda favorecer as empresas na capitação de recursos para o desenvolvimento de novos empreendimentos, pela venda de utility tokens (tokens de utilidade), vinculados às vendas, e security tokens (tokens de segurança), no caso de revendas.

O segundo embaraço do mercado imobiliário, no caso a refração à entrada de novos atores, seria solucionado também pela tokenização, de acordo com o executivo, em razão da acessibilidade e praticidade de compra e venda de tokens.

Desafios 

Evidente que esse cenário apresenta alguns desafios para efetivamente considerarmos esse cenário de tokenização de imóveis no Brasil. Entre eles a adequação da legislação, a eliminação de riscos de problemas de compliance e a manutenção das boas práticas, além da criação de um arcabouço teórico voltado aos esclarecimentos sobre o assunto, já que o desconhecimento e a desinformação ainda são outras barreiras no caminho do avanço da tokenização imobiliária no país.

Em junho deste ano, uma plataforma de investimentos, com receio de a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) encarar os tokens de um de seus empreendimentos como valor mobiliário, disse que tokenizaria um prédio em São Paulo e que faria a negociação em um país favorável aos criptoativos - conforme noticiou o Cointelegraph Brasil. 

Ocorre que a utilização das criptomoedas ainda não é regulamentada no direito brasileiro, situação que gera receio em relação ao seu uso. Por outro lado, é preciso ponderar que a sua comercialização não é ilegal, tendo o direito e os órgãos governamentais respondido, ainda que de forma devagar, à esta mudança nas relações sociais. Por exemplo, em 2014, a Receita Federal adotou o entendimento de que criptomoedas são bens incorpóreos, e, portanto, devem constar na Declaração de Imposto de Renda. Na sequência, a Receita Federal disciplinou a obrigatoriedade de comunicar à Secretaria da Receita Federal todas as operações realizadas com moedas virtuais (IN nº 1888/19), trazendo, então, a possibilidade de negociações com criptoativos. E, em 2021, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou o ofício circular nº 11/2018, autorizando investimentos indiretos (por meio de bolsas de valores, corretoras e fundos) em criptoativos. Assim, apesar de não existir nenhuma lei nacional que regulamente essa questão ? embora haja projeto de lei (nº 4401/2021) em trâmite na Câmara dos Deputados ? os investimentos em criptomoeda são permitidos, desde que sigam a específica orientação dos entes públicos.

Diante desse cenário, percebe-se que há uma tendência cada vez maior na digitalização de pagamentos para facilitar as operações comerciais.

É interessante o uso das criptomoedas nas transações imobiliárias entre empresas do setor, assim como também entre empresas e pessoas físicas com o objetivo de simplificar as negociações de compra e venda e os pagamentos de aluguéis. Inclusive, esta movimentação, apesar de tímida, vem sendo adotada por empresas que apostam nas tendências disruptivas.

O mercado construtivo imobiliário acompanha as tendências, e é claro que esse poderá ser mais um passo para a evolução desse mercado que se encontra em constante crescimento no Brasil. Não há como retroceder dentro desse cenário, é necessário acompanhar as tendências e redescobrir novas formas de trabalhar lado a lado com as tendências de mercado.